HOAssets｜借势+造势，北京新一代文旅TOD综合体诞生记

任何精准的项目定位，都离不开前期的构思与规划。在初期的系统性分析研判中，浩华曾就诺岚酒店项目地块进行了分析性总结：

# 核心优势：

紧邻北京环球影城与湾里综合体，享有强大的集群效应与外部流量溢出红利；同时，酒店高层区域拥有稀缺的环球影城景观，未来在知名度、影响力等竞争力培育上存在天然优势。

# 主要短板：

酒店地块形态狭长，建筑布局密度大；地势低于上盖区的其他住宿及商业，导致私密性不足；地理位置远离主要地铁人流入口；未来其他住宿产品的导入将一定程度上稀释酒店的影响力。

如何结合自身优势，将酒店打造成强引流目的地且具备独特的产品价值，成为了前期项目产品塑造的重要思考方向。

戴雪英女士指出，诺岚酒店的成功逻辑可以归纳为「价值拆解与聚合」，这一战略意图体现在对空间价值的最大化挖掘，即将最具景观价值、消费潜力与社交传播力的功能，全部集中布置于视野最好的建筑物顶部区域，打造出鲜明记忆点；而低层空间虽视野受限、私密性差，但其体量充足，且与奥特莱斯、汀云小镇物理相连，具备良好的内外展示性及客群互通基础。

项目通过打造「日落盒子」与「艺术盒子」上下两大价值盒子，构建出极具辨识度和功能聚合的空间，建筑物中部则设置私密性要求较高的客房楼层，将浩华团队提出的核心价值主张「Nature and Future · 致敬自然，预见未来」，进行了富有创造力的空间演绎与系统化落地，让住客获得更为沉浸的感官体验，在现实与未来的交汇中寻觅创造力灵感——

顶部「日落盒子」是诺岚酒店最具独特性价值的核心区域——视野开阔，向西可俯瞰哈利波特魔法世界城堡、落日及公园景观。在项目产品打造建议方面，浩华建议其应深层次挖掘这一高价值区域，将之打造为目的地内最具话题感的餐饮与休闲社交场所，留下鲜明的记忆点。

同时，在上层设置小型退台花园，充分释放空间价值。这一规划构想最终落地为诺岚酒店极具标志性的「日落盒子」——从日落时分到入夜，可俯瞰哈利波特城堡、环球影城景观的顶层酒吧、全日餐厅、意大利餐厅、中餐厅以及一个屋顶室内泳池都汇聚于此，这些体验型设施均已成为受店内外客人欢迎的「打卡点」。

戴雪英女士特别指出，浩华在项目开发与商业模式打造中，始终以理性研判为先导，用数据和逻辑铺陈底层架构；但不囿于理性本身，始终在严谨的算法之上，叠加感性的洞察与创意的温度——在确保投资回报的前提下，最大化产品的亮点与记忆点；结合特定场景、空间及可获取的资源赋能项目，让逻辑与灵感，共同驱动价值生长。

项目的低层空间位于建筑北侧，与奥特莱斯和汀云小镇相连，因此不仅空间充足且对内具备良好的展示性——通过3层的连廊可便捷实现与湾里汀云小镇及旅游交通枢纽的连接，推动客流互通。

针对该区域，浩华在规划中指出，项目应摒弃多功能会议空间的传统规划概念，避免就功能谈功能，而是通过引入艺术空间的设计理念，实现功能性空间的各类内容和活动的承载；以艺术赋能功能空间，实现低区的功能升级与价值想象。让这里成为一个既适合社交互动与艺术展览，也能激发思想与灵感，同时承载奇趣体验、重大纪念活动与庆典仪式的「复合场域」。

该项目更高的战略视野，在于其对整个上盖区住宿产品进行了系统性规划。

在规划初期，浩华预先对片区市场空间进行整体评估。考虑到整个项目地块作为环球乐园外溢需求的第一承接点，加之通州区作为城市副中心核心区这一发展规划所带来的市场增量，单一酒店无法覆盖多元且多层次的过夜需求。因此，除诺岚酒店外，浩华同时针对上盖区规划了更具差异性的住宿产品，以此来提升产品丰富度，扩大客群覆盖范围，同时延长访客停留时间，提升湾里整体氛围活力。

在产品规划上，项目强调片区协同效应，避免住宿产品之间形成直接竞争，而是形成功能互补、客群错位的住宿集群生态。为此，浩华在项目研策中将整个上盖区划分为6大区域，其中A/C/D三个区域分别规划为3大建筑风格主题与多个细分产品，共同构成了如今的南区汀云旅居板块，包含正在的开发的「建国铂萃｜建国璞隐｜建国扉缦」三家建国系酒店，以及已开业运营的一瓢汤泉民宿，这一引入一户一院一私汤的高端度假产品，进一步丰富了项目板块的度假体验层次。

与此同时，E区则按照原有规划打造为火山公园，成为区域内重要的户外娱乐与亲子活动空间；而B区作为北区汀云商业街板块，采用开放式街区设计，构建出一处多层次、全季节运营的商业聚集地。

总结而言，北京湾里诺岚酒店的成功经验离不开以下三个关键要素——

在前期阶段即建立高度一致的战略方向，并将这一共识贯穿至施工环节，充分尊重、吸纳和落地关键性规划建议，从而确保「日落盒子」和「艺术盒子」等标志性空间被切实地落实在建筑方案中并实现出来，成功实现了从概念到落地的一以贯之。

前期开发团队转型为开业后的运营团队，构建「投融建管（退）」全过程价值闭环，在此项目发展过程中倾注了大量的心血与热忱，确保构想不流失于图纸，将运营思维前置，让每一个空间决策都服务于真实的客人体验与长期运营效率。

产品设计基于用户视角出发，无论是顶层酒吧的日落景观，还是底层艺术空间的探索感，所有决策的终极指向都是创造令人难忘的、可传播的用户体验。

湾里不是一个被规划出来的项目，而是一个从这块土地生长出来的超级综合性生活方式目的地。一方面，项目充分「借势」，即最大程度释放其紧邻环球影城乐园、又具有旅游交通枢纽TOD型综合体开发的战略性优势；另一方面则是适时「造势」，完成产品从创意想象到现实交付的目的地一体化塑造。最终借力环球影城的流量，自成一体，构建出独有的「Nature to Future」价值体系，动静相宜，一面向人间烟火，予生活温度；一面向艺术感知，予精神留白。

随着运营的持续打磨与业态的不断更迭，期待湾里在日后运营的不断打磨与业态的不断更迭中持续进化，生长出比今日更动人的模样。