厚海洞察｜北京酒店市场格局解析及未来趋势展望

2024-02-19

律回岁晚冰霜少

春到人间草木知

便觉眼前生意满

东风吹水绿参差

新年伊始，时当初春。「寒冬」之后，行业所期盼的「春天」是否也将如期而至？本期厚海洞察聚焦北京地区酒店市场，主要回顾了过去十余年该城市市场在供给侧的发展态势，并对其五星级酒店过去一年在收入端与成本端表现进行深入剖析，立足于数据视角，与行业分享北京酒店市场未来短期至长期发展中的关键价值点。

PART I。

北京地区

酒店市场格局解析

酒店开发明显放缓

一线城市中最先进入存量周期

自2008年奥运会带动的酒店投资繁荣巅峰后，随着城市核心区域可开发用地的减少，北京的酒店市场发展步伐也逐渐减缓。

据厚海数据平台统计，截止2023年末，北京中档及以上层级酒店客房总数已达27万间，稍落后于上海；从数量的增速来看，北京以年均7.6%的增速位列北上广深四大一线城市末位。

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此外，北京政府对五环内建设规模的严格管控，也一定程度上导致了五环内新增酒店项目有所停滞，翻新改造成为主流，使得北京酒店市场率先步入存量时代。相较于其他一线城市，北京酒店翻新改造方面表现更为活跃。整体来看，过去十二年中，北京在2012年及2015年均出现翻新改造的高峰，甚至在2019年达到历史峰值。

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高端酒店供给主要集中于

城市东部和北部

从地域分布角度来看，北京高端酒店供应呈现出「东多西少」、「北多南少」的特征。这些供应商圈多分布在距离城市中心轴线北向45度线的方向，形成了两条黄金线，成为北京高端酒店的主要聚集地。其中，天安门、王府井和国贸地区更是汇聚了北京最丰富的高端酒店。

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品牌连锁化率仍有提升空间

至2023年末，上海的酒店品牌连锁化率达到66%，处于国内领先地位；北京地区的酒店品牌连锁化率仅为50%，逊于上海，在一线城市中位列次席。究其原因，北京酒店中存在大量省市驻京办，其因需要承担政务接待的使命而无法完全实现市场化运作，因此在一定程度上影响了该城市在品牌连锁化率的提升。

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国贸、望京商圈

酒店品牌连锁化率并列首位

从商圈的角度来看，北京各区域内的酒店品牌连锁化率存在显著差异。在2023年的商圈热力指数排名中，「国贸」和「望京」两商圈皆以71%的品牌连锁化率位居第一。

国贸作为北京核心CBD区域，其经济活力和社会影响力有着举足轻重的地位，因此成为各大酒店品牌争夺的重要市场。相较之下，望京作为北京新兴商务和科技中心，由于发展起步相对较晚，同时受到北京酒店布局由市区向周边转移的影响，该区域的酒店产品相对较新，品牌连锁率相对较高，这使其成为了酒店品牌竞相进驻的热门区域。

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PART II。

北京地区2023

五星级酒店市场表现解读

全年入住率呈现「高开低走」趋势

受到需求积压以及经济预期乐观等影响，北京五星级酒店市场入住率自2023年2月开始至7月呈现出稳步增长态势，对比2019年已恢复至同期水平，市场凸显出快速复苏的迹象。然而，从2023年8月开始至12月，受宏观经济因素影响，消费者逐渐回归于理性状态、消费热度褪去，导致入住率随之出现小幅回落。总体来看，2023年全年平均入住率较2019年下降3%。

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每房收益受平均房价驱动实现增涨

2023年北京五星级酒店全年平均每房收益相较2019年增加1%。处于存量周期的北京酒店市场，在整体酒店供给有限的情况下，需求侧上涨引发了市场房价的提升，有力推动每房收益恢复至疫情前水平；尤其在5月、10月小长假以及暑假期间，北京享受到了休闲度假客群来京出游的红利，大量旅游散客及亲子家庭的到来致使其全年平均房价较2019年提升4个百分点。

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客房收入占据主导地位

餐饮恢复尚需时日

在各收入板块表现上，2023年全年北京五星级酒店客房收入占总收入的70%，较2019年提升13%；同时，餐饮收入占总收入22%，较2019年下降11%。过去一年，北京的散客需求表现超出预期，对客房收入贡献显著。与此同时，由于散客市场竞争激烈，以往对酒店用餐需求相对旺盛的商务及会议需求因而受到一定挤压；此外，企业普遍削减差旅及宴请支出，也同样对餐饮收入造成了一定的负面影响。

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人工成本率迎来五年新低

在人工成本方面，2023年北京五星级酒店市场人工成本率为27%，较疫情前2019年下降4%。一方面，疫后首年，多数酒店都处于恢复过渡期，餐饮板块恢复迟缓，客房成为了多数酒店收入的主要来源，人工数量因此有所减少；另一方面，行业在宏观经济下行时期普遍采取了降本增效的运营策略，持续调整优化自身人员编制。值得注意的是，酒店业一线从业人员的紧缺状态也在疫后加剧，行业人才大量流失也同时导致了行业人工成本率的被动下降。

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对此，以服务与体验驱动的五星级酒店需要更加关注人工成本与人工效率的关系，过低的运营人员配置可能有损服务质量，适得其反。正如浩华曾在《当人房比被极限压缩后，酒店的人效水平还好吗？》（点击此处，查看文章）一文中所分享，保持人力资源投入与产出之间的平衡关系，创造利润增长的可持续性空间，是酒店实现均衡发展的前提之一。