厚海洞察｜MVI中国酒店市场价值指数商圈视角解读

自2022年起，厚海数据平台将以「年度」为单位更新发布中国城市酒店市场价值指数（cMVI），并持续推出相关的各类城市榜单。目前，厚海数据平台已发布《MVI中国酒店市场价值指数三十城榜单》。在之后的研究中，我们会在市场价值指数（MVI）概念之下进一步补充和细化研究内容，并将陆续推出不同维度的细分市场价值指数报告，以展现出中国酒店市场的发展全貌。

本篇报告将立足于商圈维度，探讨不同类型城市的酒店商圈的格局差异、热点分布、产品特点以及发展路径等，通过回答以下问题——

· 处在不同发展周期的城市酒店商圈，

   呈现哪些基本特征？

· 基于城市特性和商圈特点，

   怎样的酒店商圈能够成为城中价值高地？

· 根据商圈发展特点和趋势，

   参与主体应如何把握市场机会？ 

    ......

从而帮助行业以长期连贯且客观理性的视角，对国内各商圈市场价值进行判断。

通过厚海数据平台产业地图的大数据分析，并基于对中国不同城市市场发展周期的判断，厚海将城市酒店市场主要分为成熟型、成长型和培育型，以此切入口来探寻酒店商圈发展的长期规律并识别潜在发展机会。

成熟型市场的cMVI指数通常在80以上，并以一线城市为主。这些城市兼具流量和价值优势，第三产业发达，旅游资源相对丰富，优秀的城市发展基底为酒店市场提供了丰富多元的需求基础。

同时，成熟型市场都拥有至少11个成型且稳定的酒店商圈。这些城市在发展持续外拓过程中，逐渐形成多层级的空间发展体系。酒店产品在配合城市发展并完善商圈配套过程中，呈现出多核心、放射状的组团布局，这也构成了成熟型市场的典型酒店商圈格局。

此外，成熟型市场中，城市发展起步较早，优质资源集中，因此对比其他类型市场，成熟型城市市场各个商圈的供给热力指数标准差较小，说明这些城市各个商圈的发展程度相对均衡。即使是新商圈也具备更强的内生发展动力，能够快速实现供需同步增长，成长为新的核心商圈。

成熟型市场具有丰富的核心商圈类型，包括传统城区、成熟新兴商务区、会展中心及交通枢纽等。

在北上广深等一线城市，排名第一的酒店商圈均为城市的核心CBD，这主要是得益于CBD地区高度发达的第三产业，集聚大量高支付力的差旅需求以及多元的会议需求；同时CBD周边的居住及办公人群消费理念较超前且具备较高的消费能力，成为酒店非客房收入的重要来源。 

成熟型市场在城市发展大背景之下物业区位价值凸显，需求端的多元基础以及活跃表现，能够快速消化供给并推动产品迭代升级，因此供给端具备存量资产升级机会，市场参与主体可以关注成熟型市场资产存量升级及产品品牌优化机会。

除了核心商圈的开发机会之外，非核心商圈的开发潜力不可忽视。鉴于此类多核心商圈城市存在广泛且密集的潜在客群，加上核心商圈成熟饱和之后资源外溢渗透效应明显，新片区迅速的产业发展使得酒店投资和需求表现双双活跃，往往能够支持形成新的酒店商圈，并带来品牌渗透机会。

成长型市场的代表城市主要包括区域中心城市及沿海省份的经济强市，比如重庆、西安、长沙、厦门、青岛等。随着一线城市发展空间饱和，在具备产业基础之上还拥有优良旅游资源的强二线城市逐渐成为投资热点，迎来产品供给井喷期。优质的产品供给结合独特的本地人文特点，成功抓住消费需求趋势，诱导需求端增长，获取了大量休闲需求，市场得以迎来老牌旅游城市的重焕新生，或成为新晋网红目的地。

总体上，成长阶段为培育阶段发展至成熟阶段的过渡。当城市达到一定的发展程度后，酒店产品能够沿着城市发展轴线形成多个酒店核心商圈，但商圈分布相比起成熟型市场更为稀疏，未形成放射状密集分布，且核心商圈资源外溢效益相对较少，商圈之间发展差距更大。

老区外延型指的是，依托原有老城核心商圈向两翼扩散并逐步形成新的酒店商圈。比如厦门岛内的中山路一带是旧城区及传统旅游景点所在，率先形成了酒店商圈。后来中山路片区发展日渐饱和，酒店布局开始向东西两翼沿海扩张。

相比于培育型市场，成长型市场的核心商圈更为多元；然而和成熟型市场相比，受限于城市经济体量和人口密集程度，成长型市场核心商圈的密集程度远不及成熟市场。

成长型市场的首位商圈通常是兼具休闲和商务气质的商圈，比如重庆解放碑商圈、长沙五一广场商圈、西安的曲江新区等，它们都是既拥有休闲旅游资源和丰富人文底蕴，同时能够吸引高端产业入驻的核心商圈，以此提升需求丰富度，提高价格天花板，带来商圈升值潜力。可以说，在成长型城市市场，能够兼具高端商务氛围和旅游资源的城市商圈更有机会成为高价值、高流量的商圈领头羊。

成长型市场一般已开始呈现出明显的发展脉络趋势和清晰的城市标签特色，但是个体禀赋及发展程度差异较大，需要具体问题具体分析，不能一概而论。

总的来说，这类城市主要市场机遇在于顺应市场发展趋势，掌握核心商圈发展底层逻辑，从而预判下一个崛起的发展热点。

一方面就现有商圈而言，此类市场尚未成熟，即便是核心商圈也仍具产品升级和层级结构优化的机会，宜结合各商圈所在片区发展规划及消费需求特点，因地制宜地进行产品开发；另一方面，在市场向着成熟阶段演化的过程中，各个核心商圈的边缘及交叉地带值得关注。随着人口密度增加，交通网络完善，这些区域可能率先承接外溢资源，加之区域发展的内生驱动力，有望产生更为丰富的城市商圈层级体系，从而形成价值聚变，支持酒店产品开发。

培育型市场主要包括弱二线及以下城市，例如欠发达地区的省会城市——长春、贵阳、南昌等。这类城市的城市价值指数（cMVI）表现也较为逊色。培育型市场的商圈分布稀疏，发展程度不均衡，很少能够形成相互辐射或带动的局面。

培育型市场的主要商圈格局类型是单核驱动型。这些城市大多是依赖制造业的工业型城市，近年处于产业结构转型升级的过渡期，呈现典型的商务型市场特点。

培育型市场中，商圈不均衡程度加剧，核心商圈发展优势凸显，商圈头部效应明显。和成熟型市场相比，培育型市场产品供给和需求规模有限、需求天花板明显，使得投资者决策谨慎，更倾向于将主要资源投放于需求相对充足的成熟商圈。

培育型市场的头部酒店商圈通常位于城市中心，并具备复合性特征，比如既是城市核心商务区，又是交通枢纽所在地，同时也是购物消费中心。这些复合型需求特征在本身发展程度受限、缺乏充足需求的培育型城市市场中尤为关键。此类商圈的复合多元的需求基底也成为吸引投资的核心要素，进而成为城市酒店商圈领头羊。

培育型市场核心商圈本身发展程度不高，市场需求集中，并未出现明显细分，因此开发资源从核心商圈向下渗透的现象尚不显著。此类市场的传统头部核心商圈优势依旧，次级核心商圈的成长机会值得关注。长期来看，若头部核心商圈发展逐渐饱和，其他次级核心商圈也将逐步迎来成长机会，在品牌进驻和规模供给上可能迎来新的增长点。

培育型市场的流量型和商务型特点突出，整体上价格天花板较低，现有产品层级以中档和中高档为主。因此，酒店产品层级结构上存在升级可能，随着城市发展带动酒店开发热度上升，品牌化率也有进一步提升的机会。

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