HOReits｜从海外酒店REITs收益表现，谈资产管理能力的重要性

近日，国家发改委发声表示，正在积极推动基础设施REITs试点范围扩展至城市更新、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域与资产类型。此举意味着酒店行业有望在不远的将来真正构建起「投·融·建·管·退」的完整资产管理生命周期闭环。立足当下，行业因而需先行深入理解REITs的运作逻辑与实际市场表现，才能在未来切实抓住政策机遇，推动酒店资产实现高效盘活与价值跃升。

为此，浩华HOReits专栏系列内容，将重点就以下方面进行探究与解读——

1.REITs全球发展现状与资产管理的核心价值；

2.从我国保租房与商业REITs看酒店未来路径；

3.酒店业主如何提前布局迎接REITs时代。

基于前文对基础设施Reits扩募于中国酒店业意义的深入解析，本系列的第二篇文章将视角投至酒店类REITs发展较为成熟的市场，通过回顾全球主要市场REITs的发展现状，并重点拆解日本J-REITs这一典型案例，系统性阐明卓越的资产管理能力始终是支撑酒店稳定回报与REITs收益表现的关键。

九十年代初，美国酒店业整体面临着客房严重过剩，资产大幅贬值，投资者资金链断裂的严峻局面。当大多数机构焦头烂额于不良资产处置时，一批投资者却开始默默行动——通过一种新兴的金融工具——REITs（Real Estate Investment Trusts）介入酒店融资，将流动性较差的酒店资产，转化为可在公开市场交易的金融产品。其一方面为酒店投资企业与业主，提供了一个理想的退出路径；另一方面，又让从未涉足酒店资产领域的「门外汉们」，拿到了参与酒店投资的入场券。酒店投资，从此不再只是资本巨鳄的游戏。

那么， REITs究竟是什么？

想象在某个深夜，当你在拼多多上发动好友帮你「砍一刀」时，是否想过有可能创建一个酒店拼单群，与三两好友共同投资一家酒店？

这个想法正是REITs的核心逻辑——将一个房地产资产拆分为多个小份权益，卖给多个市场投资者，并委派专业的资产管理团队进行运营。投资者无需亲自参与管理，便可一方面获取「收租式」的稳定现金流——高比例强制分红；另一方面，由于REITs份额可以像股票一样在二级市场交易，投资者也因此可以获得资产升值带来的财富增值。

放眼全球，酒店REITs市场呈现「一超多强」的格局。美国以16只REITs、总市值296亿美元的规模占据绝对主导。相比之下，亚洲市场（如日本、新加坡、中国香港和马来西亚）虽在数量上不占优，但在本国REITs市场中的市值占比达到6%至8%，显著高于美国的2%。这一差异说明，亚洲市场依然落后于美国处于快速发展阶段，资产构成相对集中于酒店等传统不动产类别。

尽管地域差异显著，但各市场酒店REITs在收益表现上呈现出共同趋势：其分派收益率(Dividend Yield)普遍高于REITs整体平均水平。这背后，反映出酒店资产对旅游消费景气度的高度敏感。例如，2024年新加坡酒店类REITs分派收益率同比提升1.6%，疫后通过签证互免、会展经济和文体活动持续吸引国际旅客，为酒店现金流提供了有力支撑。由此可见，酒店REITs不仅具备高现金流的资产属性，在当前全球旅游复苏的背景下，更是已成为高收益投资者配置组合中不可忽视的选项。

*分派收益率｜衡量投资产品现金流回报水平的核心指标指标，主要反映投资者基于当前价格所能获得的现金回报率。通常来说，分派收益率越高，代表单位价格的现金回报越可观。

实现高分派收益率的前提，在于卓越的资产管理能力所支撑的高效率与高营收。浩华投后资管支持业务，通过「运营模式与品牌换新」、「存量资产更新改造」及「全周期资产管理」服务，聚焦于资产管理能力不足与运营效率低下等核心痛点的击破，为企业夯实资产价值、提升经营效率与盈利水平，同时为其未来成功登陆REITs市场，完成关键性前置铺垫。

大环境转好是共有的「风口」，但能让资产「飞得更高更稳」，而不是成为「站在风口上的猪」，考验的却是精细化的运营内功。

这恰恰切中了国内酒店管理者和业主核心痛点：如何实现酒店资产的实质性增值？日本JHR (Japan Hotel Reit)团队的运营实践，为此提供了一套可资借鉴的完整方法论。

*JHR全名：日本酒店房地产投资信托基金，于2006 年上市，截止至2025年7月，共持有酒店资产51处，总房间数14130间，总资产规模37.7亿美元，是日本市值第二大的酒店类REITs。

疫情后，在日本旅游业复苏、市场基本面向好的宏观环境下，JHR团队从以下三个方面发力，构建出具备韧性与竞争力的酒店组合——

JHR优先投资于全服务型酒店(占比51%)与度假型酒店(占比18%)。这两类资产凭借专业的运营体系、较高的资本投入及优越的区位(多位于核心经济区或知名旅游区)，形成了显著的竞争壁垒，更易于在市场中建立长期优势。

JHR在品牌策略上兼顾国际(48.5%)与本土(30.4%)，有效避免了单一品牌依赖风险。在酒店档次上，重点布局需求稳定、回报率高的中高档(44%)与中档(38%)酒店，并辅以高端奢华与经济型产品，从而增强现金流的稳定性与抗周期能力。

由于旗下约90%的酒店物业已运营超过10年，JHR将翻新改造与品牌重塑作为核心经营策略之一。同时，团队通过与酒店物业承租人和运营管理团队紧密合作，利用各自酒店特点进行精准营销与细致收益管理，以捕捉国内外商务与休闲需求，并持续优化运营成本，双管齐下提升整体盈利能力。

具体而言，JHR将用于翻新改造的资本性支出CAPEX分为三类，其中CAPEX III的占比从2018年的16%大幅提升至2024年的46%，表明其投入策略意在「好钢用在刀刃」——将资金优先投向客房、餐厅等客人直接感知的区域，以最直接地提升产品吸引力与营业收入。

据厚海日前发布的《2025中国酒店业投资与资产管理白皮书》数据显示，2024年我国约77%的五星级酒店，其capex支出占总收入比重维持在3%至4%的区间；而日本JHR在2024年的同类支出占比则达到20%，且相比2020年提升了近8%。

· 2023年，对日本神户美利坚公园东方大酒店的客房进行翻新改造，翻新后平均房价相较于2019年提升35.2%；

· 2023年，对东京湾东方酒店全日餐进行改造，翻新后人均客单价相较于2019年提升37.3%；

· 2021年，“京阪环球影城都市酒店”换牌为“环球影城东方酒店”，酒店成功由中档升级为中高档，相较于2019年，其平均房价大幅提升61%，净营业收入(NOI)更是实现了162%的增长。

JHR这一系列精准的运营策略，最终直接反映在强劲的财务表现上。自2022年起，其旗下28家浮动租金结构(variable rent)酒店的住宿收入同比增长了16.9%，餐饮收入同比增长了17.2%；2024年净营业收入(NOI)290.1亿日元，同比增长30%；其分派收益率也同步走强创下近十年新高，达到5.36%。

这一结果也印证着，稳健且增长的分派收益，根本上是源于底层酒店资产强劲的经营表现，这才是为投资者带来穿越周期回报的真正底气。

存量酒店的更新改造一直以来都是一个复杂的系统性工程。随着高线市场率先步入翻新改造高峰期，市场上不乏因缺乏系统思维而陷入「定位偏差·投入失衡·产品趋同」等困境的改造项目。

在当下存量市场中，面对数量众多、档次不一、品质各异的酒店资产，若缺乏精准的顶层研判与科学方法论作为指引，极易导致投资回报不及预期、资产价值不升反降，甚至使项目陷入难以挽回的被动局面；同时，不同的市场条件与资产禀赋，也对改造策略的选择有着决定性作用。

需要强调的是，酒店的优化路径并非只可择其一。翻新改造的本质是帮助酒店剥离低效空间，降本的同时，释放物业地段的资产价值，完成增收。

纵观全球，美国、日本等成熟市场的经验表明，酒店产业的深度整合与模式升级，离不开资本的深度参与及金融工具的协同创新。其中，以REITs为代表的「金融化退出通道」，已成为构建「投·融·建·管·退」商业闭环的核心支柱。

当前，行业正面临供需两端的双重挑战：需求侧受宏观波动影响而收缩，供给侧却因历史投资惯性持续放量，导致市场陷入供需两端的双重挤压。过去的投资偏差等待消化、低效供给需加速推动出清，投资者将以也应将以更为理性的态度进入市场。毕竟，在结构性失衡的生态中，任何参与者都难以独善其身。

这注定是一场艰苦的跋涉。企业必须迎难而上，断臂求生，短期内勇于做减法，全力保障现金流安全；中长期着力优化业务模式、客群定位与产品策略，并在市场演变中伺机破局。值得期待的是，国家在推动入境旅游、优化政策环境等方面的持续努力，正为行业的中长期修复与增长注入信心。

在我国公募REITs尚未向酒店资产开放的现状下，行业更应当前瞻探索「资产价值提升」与「流动性解决」的多元化。

他山之石，可以攻玉。本系列的第三篇文章，将聚焦快速发展的保租房与商业REITs市场，深入剖析其依托政策所实现的成长逻辑与实践经验，思考其能否为存量酒店资产的盘活，提供一份可落地的「中国答案」。