浩华分享｜畅游新蓝海·存量时代下的酒店更新浪潮

CHAPTER I.

报告发布&解读——

2024年中国酒店业投资和资产管理白皮书

资产管理 · 数据指标 · 视角重构

近年来，酒店领域的投资者角色、行业属性以及资本属性都发生了显著转变，过往主导酒店投资的房地产开发商正转变为城市运营商，对旗下酒店资产贡献的现金流愈加重视倚赖，因此也更为注重投后酒店资产在其持有期间的经营和投资回报表现。随着对酒店类资产重运营属性的认知加深，此类型资产业主和投资者也更加重视投前阶段的产品和投资管控。

受地产行业增速放缓影响，地产配套的增量酒店开发机会减少，业内人士将更多的关注度放在了存量物业的资产管理及交易上。各公司在2024年的工作重点普遍为存量物业/酒店升级改造，持续挖掘存量物业的收益优化机会。

在业务解读方面，报告主要根据资产生命周期的不同阶段，针对开发投资 · 资产管理和运营 · 资产退出三部分进行深入解析——

明年初，厚海数据平台将正式推出小程序这一行业工具应用平台，其将在同步PC端的数据和功能之上，搭载2项重要功能——选址评估工具与厚海AI。一方面将厚海的海量数据与酒店选址评估方法论结合构建选址评估模型，为投资者和运营商提供有效的选址评估工具；同时基于AI大模型技术，推出专为酒旅行业定制的AI分析工具，为文旅企业提供更为个性化和智能化的决策支持。

CHAPTER II.

行业研讨——

更新周期 · 产品力助推资产价值提升

多元产品模型 · 价值提升 · 空间活化

从当下行业的翻新改造热度来看，待翻新改造的酒店数量和改造开发签约项目数量呈相同趋势。假设酒店翻新改造周期拉长至10至15年，可以看到自2011到2014年期间进入市场的近1万家酒店、约137万间客房均进入了翻新改造周期。同时，2023年酒店签约数据显示，翻新改造项目也呈现出强势的增长趋势，创下21%的历史新高占比，该趋势也将在往后数年里持续性走高。

资料来源｜厚海数据平台·产业地图

www.hohidata.com

毋庸置疑，随着房地产狂飙时代的结束及市场新增供给放缓，行业已正式步入「存量常态化」的新阶段。 

与增量时代凭借优越的硬件配套赢得消费市场青睐显著不同的是，存量时代的酒店塑造，不仅要求参与各方更精细地打磨优化切合需求点的服务产品；也对人效能效与运营成本的衡量推演，及其运营与创新能力提出了更高要求。可以说，在存量的基础上挖掘新的增量，比在过去的成长型市场中获取增量无疑更具挑战。

如今的时代比拼的不再是速度，而是时间和经验积累后的沉淀及与时俱进的创新。因此，当下讨论存量酒店更新改造发展趋势并找寻破题之道，仍然要追本溯源，厘清相较于增量时代，酒店行业在市场需求与产品供给两侧的本质性变化——

资料来源｜厚海数据平台·产业地图

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尽管酒店新增供给增速放缓，但截止到2023年底，全国的酒店客房总供给量已经达到近740万间，其中面向主流支付能力的标准化中档产品量级持续提升，占比已超50%。然而与供给的持续扩张相对应的，是经营指标的持续下滑。尽管2023年复苏态势显著，但就今年旅游与商务市场的情况而言，市场业绩均不容乐观。过剩的供给加剧了同质化、内卷化竞争，也推动市场产品供给向内容差异化、体验化突破重围。

消费回归理性已是必然。在精明审慎的消费理念下，需求端也呈现了「向心」趋势。随着中国逐步迈入第四消费时代，悦己式、体验式消费开始盛行，这类新的消费观念更加注重情感寄托和自我表达，需求的物质边界也在逐渐模糊，从而为各类生活方式品牌提供成长的土壤。

进一步聚焦到文酒旅行业，旅游消费呈现明显的涨量不涨价的形势。然而消费者对于目的地在地体验，包括美食、自然及人文滋养等方面愈发看重，这与市场普遍认知的消费力下滑趋势看似矛盾，但实则充分说明消费者对于产品体验提出了更精细的要求。消费力一直都在，只是市场是否有相应的产品去满足需求。

在这样的需求变化下，酒店开始致力于在静态的空间中创新更多玩法，通过内容的动态刺激，勾勒人的兴趣、体验感与情绪价值，持续加深消费者印象。除了自身发力外，不少酒店也在寻求外力，如打造类商业空间与快闪店及举办艺术策展联动等，利用复合空间完成功能集成和创新融合，制造运营破局点。

从大而全到网红元素堆砌，到当下强调归属感的住宿产品3.0时代，在供需两侧与业态的变化之下，酒店的产品开发及更新方向也在持续迭代升级，在硬件设施和内容运营层面更为强调灵活·多元·体验。

对于老旧物业而言，3.0版住宿产品的生命力延续，关键在于产品力和运营力的双向提升。

而所谓的「产品翻新」并不应仅仅停留在品质焕新的层面，而在于产品的转化能力与溢价能力的重塑。产品时代，酒店匹配需求；而在场景时代，酒店创造需求。从这一思路出发，立足于目的地视角，通过设计风格、空间场景、氛围情绪的营造来烘托目的地感，让酒店从旅途的配角变为主角。

试图用旧地图寻找新大陆，如同缘木求鱼。当视野从一方有限的空间向外延伸，传统的事物功用被赋予新的解读，并被辅以持续性的场景运营，或许是酒店在产品端上开启下一个生命周期的更优解法。

好玩有趣强体验，是酒店运营力更新需要具备的要素。当下酒店的运营已不仅仅局限在物业内，而是更多地向「社区聚集地」转变。在酒店内引入更多社区特色活动，使其成为外地人和本地生活的交汇点，已成为存量项目的重要发展方向。

以上海黑石M+园区项目为例，翻新后所形成的文化创意主题街区黑石M+园区聚集了酒店、商业、图书馆、创意办公、公寓等多元业态。得益于周边小型社区的理念，酒店与园区内的各类生活方式业态形成业务互补协同经营的模式。

整体而言，存量更新项目的生命力延续仰仗于产品力和运营力的双向提升。

在产品层面，单纯机械化的空间模块组合更新已不足以支撑存量物业下一个生命周期的健康运营，资产的持有者需要将运营思维前置，在改造初始阶段就要去思考产品的场景感受与情绪价值塑造点；而在运营层面，酒店也应将运营的参与主体不作固定的约束与限制，而是将自身视为城市生活的共创者与生活方式示范地，不断探索酒店与城市间双向赋能的通路。

无论是产品力还是运营力的提升，都需要业主在翻新改造前期定准策略，跳出传统仅从酒店市场层面入手的研究视角，以战略化思维，目的地视角重构研究思路，在保量维稳的基础上进一步争优。

从增量扩张到存量更新，从追求「有没有」转向去解决「好不好」，是实现高质量发展的必然要求。在市场变化之下，跑赢下一个生命周期，生意逻辑需要回归初心，产品和运营理念则要与时俱进。所有的更新项目都需要对症下药、标本兼治，最终才能踏上重塑 · 再造 · 蝶变的生命力延展之路。

存量如何创造增量，已然成为一个时代话题。放眼当下，业内多数翻新改造都以消费需求细分为出发点，结合市场资源和企业自身资源禀赋，对客群进行再定位，从而实现差异化产品重塑。从运营前置、客户体验重塑，到美感颜值、主理人，市场对于资产更新提出了更多维度的要求。

在首轮行业研讨的圆桌会谈环节，各位嘉宾结合各自的实践，通过对上海海鸥丽晶酒店、上海上生·新所、上海豫园片区与上海EKA·天物创意街区4个极具代表性的更新案例，基于资产更新各方参与主体视角下的认知洞察，总结分享各自领域内对于片区与资产更新趋势的观察和心得，向行业分享更新周期中，如何通过产品力构建提升资产价值及未来产品打造方向展望。