浩华分享｜始于住宿但不止于住宿·城市更新中的酒店产品、内容和运营革新

5月9日，以「君心泊 · 亭新章」为题的CHAT定制活动在北京华侨夜泊君亭酒店圆满举办。在活动的浩华分享环节，浩华管理顾问公司项目总监金佳钰女士首先就当下酒店翻新改造的策略入题，解析存量升级时代的背景为行业带来一场翻新改造策略的畅想，以宏观市场的趋势变化为切入口，为行业解析中国酒店业在何种时代拐点之下入局存量升级；并从企业战略视角 · 目的地视角 ·  城市更新视角三方视角出发，为酒店行业住宿产品的重塑升级予以新的畅想。

时代趋势一

过去二十年，中国酒店业，尤其是高端酒店业，曾在2008年前后迎来了高速增长期；而在行业整体步入存量时代的背景下，高端酒店市场也面临着新的时代课题。同时，在品牌连锁化方面，当前中国酒店市场存在着大量传统单体酒店，尤其是中高端全服务型酒店，这类酒店可以通过产品模型优化和提质升级，实现转型。基于这一点，可以看出行业市场仍具备较大的存量改造想象空间，但如何在存量的基础上实现新的增量，或许比在过去的成长型市场中获取增量更具挑战性。

时代趋势二

从消费市场的变化趋势可以看到，一方面，受宏观环境变化的影响，旅游消费态度近年来逐渐向深层次发展，消费者更加注重深层次体验，需求表达趋于隐性；另一方面，消费者对于产品的要求也在不断提升，但「钱袋子」反而捂得更紧了。从今年五一假的数据来看，市场反而呈现出「旺丁不旺财」的现象。同时，据浩华管理顾问公司早期发布的《2024年上半年国内旅游景气调查报告》与《2024年第二季度中国酒店市场景气调查报告》显示，尽管国内旅游综合景气指数维持高位，但酒店市场景气指数则从去年第三季度开始连续四个季度下滑，与旅游行业景气表现背离。这是否暗示着产品发展已落后于消费趋势的演变？这也是行业在翻新改造策略制定时需要着重思考的问题。

时代趋势三

以房地产投资为驱动的发展模式已然成为过去时。当前，不止是房地产步入存量时代，城市发展也更加注重存量的优化。近日有一则新闻提到，去化周期超过36个月的城市不得新供住宅用地，其中不乏一些省会城市和旅游城市。如果城市发展失去土地财政支持和区域扩张，如何在已有基础上实现优化同时兼顾发展？这或许也强调着，酒店的翻新改造也肩负着一定的城市使命。

对于酒店物业本身而言，多数翻新改造以消费需求细分为出发点，同时结合市场资源和企业自身资源禀赋，对客群进行再定位，最终完成差异化产品重塑。但实际上，酒店在这一过程中，还能创造更大的价值。

以黄龙饭店为例，其从单纯投资运营酒店开始，逐步孵化出了社会化餐饮综合体运营招商能力，并开拓「黄龙生活服务平台」这一创新业务。2023年，黄龙酒店管理集团成立，开启了人才及品牌输出的积极探索。由此，原先的酒店单品反而成为了企业战略实践的孵化器。

当翻新改造思维被提升到企业战略的高度，当价值挖掘切入点从物业本身延伸到运营能力与人才数字化等方面，「翻新改造」将成为企业构建长期资产价值体系的有效切口，且资产价值也将不仅表现在物理的价值之上，还涵盖例如品牌、特色、人才及数字化等非物质层面。

例如，上海海鸥丽晶酒店在客房露台内采用了相对更宽的扶手设计，使之成为了房间内的小型吧台。下榻的客人可凭栏江边，或交谈，或观景，享受一杯红酒或咖啡，将原本固定在室内的生活感知通过露台延伸至室外，与酒店周边的景物产生更多的互动——酒店可以从细节处入手，通过空间的联动与内容场景的创造，使自身成为一个激发想象力的空间，打开在地生活的不同可能性。

再如香港美利酒店，其将原有的停车场改造成为灵活的会场和户外空间酒店的前院，并采用粉色的物件点亮场景，同时以天桥将酒店与周边建筑巧妙链接，让客人的探索脚步不止于酒店内。

图©️香港The Murray酒店

上述两个翻新改造案例启示行业在重塑产品时，不要拘泥于「会场是会场，餐厅是餐厅」，也不要被空间所束缚，认为酒店的翻新改造只是在酒店的建筑范围或管理范围内做文章；而是对空间区域保有无限的想象，通过功能空间的多重组合或适当的留白，以持续性的内容打造，提高场景的丰富性，创造体验感的多元性。酒店具备平台性特点，这里是话题的发生地，也是舞台。

同样，酒店亦是城市发展历程的见证者，是生动的历史。因此，在翻新改造时，一方面需要往回看，去看酒店能够给城市留下什么；另一方面需要去思考，酒店未来能够给城市的发展带来什么。

酒店的翻新改造其实是点状的城市更新，不只于外来的客人有关，还应考虑本地的居民和在地的生活。比如胡同里的酒店，可以作为一个开放的社区阅读空间及自习室；一栋老旧的办公楼，也可以成为一个酒店+社区聚集地；

而废弃的天台可以变成茶室、酒吧，还可以装进买手店和其他生活方式的商业模式；一座被遗忘在过去的楼宇，突然之间也能够变成紧扣当下生活，又面向未来、充满活力的产品。所以，从城市的视角出发，酒店可以跟社区有更多的连接，其所呈现的生活不仅仅是当下的生活，还是过去的生活，也可以是未来的想象。

在翻新改造的研究过程中，传统指标的存在勾勒出下限，是确保基本逻辑准确的基础，也是一切创新想法实现的基石；在此基础上，行业或许可以以上述三方视角，打破上限。

在传统的资产翻新改造研究视角之下，行业往往会首先就项目的运营状况、区位条件、建筑情况、宏观环境与酒店市场等方面进行综合性评估，以识别价值洼地、认清现实限制并梳理大势规律。然而，当行业以「以人为本」的视角重新审视资产的翻新改造，挑战或许便成为了契机。

例如，在进行运营状况评估时，除了关注酒店本身的效率、组织架构、运营服务能力与业绩表现之外，行业还可以剖析业主与资产本身的战略诉求、可借力的资源、组织人才潜力和潜在的价值认同，包括去关注员工、客户以及周边居民与酒店间的故事。

而在对区位和建筑进行评估时，行业也可以更加关注人的体验。酒店不单单只局限于自身的单一业态，与商业、文化、艺术的连接交融，使之能够成为一个多功能载体。这要求资产在完成前期规划（尤其是建筑设计）时，需要将运营视角前置，发挥自身对场景的想象空间，形成「以终为始」的规划实施思维。

最后，在对宏观环境与酒店市场评估时，行业或许也可以加入更多的生活视角，思考酒店之于城市更新意义如何，联系如何。资源嫁接触角可以延伸到城市，包括城市中的其他业态及其他行业，从而实现在地资源的嫁接及创新；同时，再结合自身的资源，对周边的资源进行再定位。

所有畅想的核心，其实都将回归与「人」。企业战略视角、目的地视角与城市更新的视角，是关于人的潜力、人的体验与人的生活。在当前的时代下，翻新改造策略落点最终在于「以人为本」，从这一观点出发，延伸而来的恰恰是平台化发展的实践能力。

由于人们的生活方式多种多样，个体的想法又各不相同，消费生活也因此时变时新的。这要求行业本身需要有生长力和包容力，来承接不同的事物，并允许一切的发生和变化。这便是平台化发展，也是存量时代下的资产价值创造锚点。未来，或许酒店行业能够通过一次次的畅想、更新和共创，助力资产实现从原生、到创造、再到交互的蝶变。

获取完整报告内容

请扫描下方二维码 ▽