韧性四十年｜长周期视角下的中国酒店业格局与发展机遇（下篇）

12月15日，中国旅游饭店业协会第九届五次理事会扩大会暨2025年中国饭店行业发展大会在深圳召开。浩华管理顾问公司执行董事｜大中华区总经理戴雪英女士受邀出席，并以「韧性四十年｜长周期视角下的中国酒店业格局与发展机遇」为主题，回顾中国酒店业过往四十年，剖析行业现状与未来趋势。

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长周期视角下的中国酒店业格局与发展机遇（上篇）

后疫情时代的市场呈现出新的结构性特征，中国作为一个超大规模市场，其酒店业连锁化与规模扩张已深入至县级区域，现行市场依然存在规模化及连锁化率的增长。然而这种持续供给投入，很难在短时间内通过需求匹配被消化，行业的竞争态势与盈利模式也因此正在经历深刻重构。

产业投资整体放缓的背景下，我们看到国内仍存在酒店投资井喷的市场——

基于五年的短期视角下，可以看到以新疆喀什地区、江西景德镇，以及新疆伊犁哈萨克自治州为代表的小基数市场，酒店投资十分活跃。数据显示，新疆喀什地区的客房数量从2020年的7,000余间增长至2025年的超27,000间，增长约3倍；江西景德镇的客房量过去五年增长率也高达约185%；新疆伊犁州则由2020年的近17,000间客房规模扩张至44,000余间。尽管这些市场初始规模有限，却展现出强劲的需求增长与投资活力，供给端增速显著。

同时，部分大基数市场同样呈现出可观的绝对增长。以北京、上海、成都为例，北京与上海客房规模均从23万间增至超过30万间，增长率超40%；成都则从17万间扩张至27万间，增长率高达60%。

尽管行业在过去五年受疫情冲击，业绩普遍承压，但不论是新兴市场还是成熟市场，酒店的供给量依旧保持蓬勃的增长趋势，这也在一定程度上反映出市场资金充裕且投资渠道向酒店产业倾斜的态势。

然而，该现象也同样意味着，中国酒店投资市场存在着明显的信息差——资金的大量涌入虽彰显市场容量广阔，却并非意味着每项投资均能获得预期回报。在关注市场投资趋势之外，投资者更加需要对目标市场供需格局进行应有的理性审视与评估。

整体而言，当前供给增速已显放缓趋势，且市场在未来五年内预计难以维持以往的高速增长。

另一方面，就市场信心及预期而言，可以看到中国酒店市场景气指数MSI直至2025年第四季度仍处于负值区间。尽管MSI指数在疫情宣告结束后的2023年升至高位，但由于供需市场失衡，需求动能减弱，以及宏观经济滑落等多重内外部因素的影响，该指数自2024年第三季度起始终低于零点，并持续低位徘徊。

在上述趋势下，市场焦点也已转向存量市场的角逐，并在一定程度上引发了酒店品牌变更潮。

据厚海数据平台显示，与2023年相比，2024年市场中摘牌的酒店数量有所上升。摘牌现象也可视为投资者的一种策略调整，部分酒店在经营压力下，为精减品牌费等成本而选择自主运营。

与此同时，经历翻牌的酒店在数量上也显著增加，从2023年的420家升至719家，且预计将进一步增长。其中，62%的酒店由单体酒店转向连锁品牌，反映出投资者对品牌赋能价值的认可，从而推动单店向连锁化经营转型；另有近四成的酒店更换了原有品牌，包括统一集团旗下品牌更换调整与跨集团的品牌转换，标志着各大品牌间的竞争博弈也日趋激烈。

从城市市场来看，头部市场的存量品牌竞争尤为激烈，旅游目的地酒店的摘牌比例较高。在一线及新一线城市，翻牌与摘牌比例大致相当；三线及以下城市以及新一线城市的品牌变更数量最为突出。整体来说，存量市场中品牌调整与优化已进入白热化阶段。

数据显示，2024年市场中有近10万间客房关停，同时新增客房约100万间，另有约16万间客房涉及品牌变更。在关停的酒店中，85%为无品牌背景的单体酒店。

尽管部分关停行为涉及装修改造，但其中相当比例可能意味着彻底退出市场，这也表明市场正朝着专业化、精细化运营的方向发展，而无法承担品牌化成本的单体酒店，则面临被市场出清或挤压的境况。

一般来说，酒店关停的过程分为两个阶段：经营不利的酒店资产首先会通过摘牌来削减成本，后续资产自主经营若仍难以为继时，则最终走向闭店退出市场。预计未来一段时间内，市场的出清仍将持续。

在本轮发展周期之下，中国酒店投资及资管市场亦呈现出跌宕起伏的变化。以地产开发为驱动的投资者，或逐步退出酒店领域，或加速向资产运营者角色转型，从「开发思维」转向「经营思维」。与此同时，以自持资产运营为核心文酒旅集团，借助本轮国资整合浪潮，获得了大量存量资产，亟需通过专业化的资产管理能力实现资产的优化配置与价值盘活。伴随着中国酒店市场资管经验的不断积累，产业投资与资管举措渐趋理性，整体市场对专业化、精细化、可持续的资产管理和运营能力提出了更高要求。

据日前厚海发布《2025年中国酒店业投资与资产管理白皮书》显示，当下中国酒店市场的投资类型已出现结构性变化——精选服务型酒店占比显著提升，组合型产品策略日益受到关注；尤其在全服务酒店领域，双品牌组合、精选服务与公寓复合形态等模式逐渐兴起。这反映出行业对投资模型可持续性的重视，以及对传统全服务酒店模式的积极调整。

在产品趋势方面，近年来市场签约项目在定位层级方面以中高档及中档酒店品牌为主，奢华、超高端及高端酒店增速趋于平缓；且从客房规模来看，新签约酒店的平均客房规模在过去五年内呈收缩趋势，300间客房以下的中小型产品占比有所提升。

另一方面，公寓类产品因具备更为清晰的退出路径，激发了住宿业市场产品投资转型，部分投资者计划将酒店产品更新为面向白领、青年长租或银发康养等群体的综合居住空间。整体来看，住宿业态的边界正在拓展，酒店产品逐渐向服务多元客群的长租形态延伸。未来，在REITs等金融工具的推动下，住宿产品的承载形式或将更趋多元。

存量周期内的另一个显著变化，在于特许经营模式的持续扩张和渗透。该模式在2024年新签约的酒店项目中占比已升至73%，尤其在翻新改造的资产中，采取特许经营模式的酒店数量占比已超八成，即每十个改造项目中有八个业主选择该模式。这反映出业主自主运营资产的诉求持续增强，也符合国内外酒店管理公司的战略方向，即品牌方自身主要输出品牌、标准与渠道支持，而将运营权交还业主，以推动资产的精细化管理和运营。

值得注意的是，市场当中的新建项目亦有约七成采用特许经营模式。这表明行业已真正步入「运营驱动」的周期，越来越多的资产持有者不再依赖全权委托管理，而是回归主导经营、深度参与资产运营的角色。

在资产管理领域，《2025年中国酒店业投资及资产管理白皮书》指出，就2025年投资及资管⼯作重点⽽⾔，76%的受访者聚焦存量物业的精细化管理；58%的受访者关注存量物业的升级改造。

在地产增速⼤幅收缩的背景下，行业将进⼀步加速从「投资扩张」向「存量深耕」转型，通过空间效能优化、组织人效提升、数字化赋能以及强化资产运维等方式，持续优化存量物业的业态结构、产品定位和经营表现，在实现资产的保值增值的同时，构建更健康的资产基础，为未来以REITs等方式实现资产退出奠定基础。

当整体市场进入通缩周期，酒店经营在供需两侧高压下变得更为艰难，其中尤以餐饮与人力两大板块为甚。

今年以来，中国酒店餐饮市场已然呈现出分化态势——并非所有酒店的餐饮业务都在艰难求生，如杭州黄龙饭店、广州白天鹅宾馆等部分酒店在餐饮业绩方面仍然能够实现增长，且其多个餐厅均实现摘星上榜，甚至带动客房溢价。这种逆势增长并非短期的昙花一现，而是长期积累的结果。

以往而言，高星级酒店的餐饮收入通常占总收入约40%。通过对比过去两年全国酒店收入结构可以看到，该比例正在全线收缩，五星级酒店餐饮承压尤为明显。

在餐饮收入与利润双双下滑的情形下，尽管人力成本有所降低，但降幅不及利润收缩程度，2024年中国五星级酒店餐饮利润率在2023年有所回升的情况下，跌至24%，降幅达8%，进一步揭示着行业衰退期的来临。当收入滞涨、人力被动压缩，业务端的调整势在必行——

下行市场中也不乏「优等生」，可以看到2024年全日餐厅每餐位收入TOP10当中，多数餐厅分布于一线及新一线城市，餐位数介于40至180个之间，每餐位收入最高达40万元，最低亦超过16万元。

这些餐厅的成功之道，一方面在于酒店自身具备深厚的餐饮运营能力，通过塑造多元化的场景，激发餐饮的复合功能价值；另一方面则是建立与本地消费群体的深度链接。如广深与长三角地区在TOP 10中便占据四席，这类酒店餐厅已经培养出了自身的受众，并与之进行长期的交流交互，形成用户粘性。

数据显示，在中餐厅每餐位收入TOP 10当中，位居首位的餐厅同样位于长三角，每餐位收入达到40万元；且上榜餐厅主要集中在经济发达的长三角与华南地区，再次印证了市场基础与消费能力的关键作用。

对于中餐厅而言，当下市场的突破路径主要在于借助IP来强化标签，如邀请名厨合作、培养善于利用社交媒体的明星厨师，以及打造私密专属场景以满足高净值人群圈层社交需求，进行圈层口碑营销等方式。此外，越来越多的酒店将在地文化作为有效抓手赋能内容体验，通过举办主题餐饮活动，对在地文化进行融合演绎，将用餐体验转化为可感知的文化仪式，激活本地特定客群，强化美食记忆。

人效，毋庸置疑是当下酒店行业面临的另一项突出困境。对比2019年与2024年各职级员工平均月工资涨幅情况，酒店行业的工资涨幅至今未能突破20%，显著低于全国非私营单位职工工资37%和城镇私营单位30%的平均增幅，且随着员工职级升高，薪酬涨幅趋低。尽管当下业内许多企业正努力调整自身薪酬结构，但由于市场业绩普遍承压，酒店难以实现与社会水平同步的增长，这也进一步加剧行业人才流失与招聘困局。

与此同时，人房比也在逐步下行。可以看到，当下五星级酒店人房比已下探至0.91，其中大量的人力投入又集中于收入不甚理想甚至亏损的餐饮板块，拖拽整体经营利润下滑。这一普发的相悖现象指向着一个根本性问题：我们是否还要继续维持此类业务结构？餐饮业务以及传统全服务酒店过于臃肿的管理架构和中后台设置，都亟需通过精简、优化或科技赋能进行改革。

从人均创利角度来看，五星级、四星级酒店表现不及三星级酒店，同样反映出当前高星级酒店模型存在结构冗余、亏损或濒亏业务单元过多等问题，导致最终人均效益反而低于有限服务型中档酒店。

人工的精细化管理，必定从商业模式的梳理入手。基于优化后的商业模式，企业需重新将员工作为收入驱动者进行定位，重塑人才结构与能力体系，并依托数字化工具提升组织整体效能。

2025年是非常深刻的一年，这一年市场的数据异常真实而冷酷，这一年也将会成为产业重要的分水岭。当前各项指标所描绘的形势，正促使行业进行组织与商业模式的根本性调整——

如今酒店市场增量空间收窄，大量存量资产有待优化与出清。如何盘活现有空间、推动业态转型与精细化运营，关键在于具备创造力与经营能力的掌舵者。可以说，未来五至十年，人将成为核心资产，成为业务调整与收入增长的主驱因素。

2025年末，国家发改委在新闻发言中表示，消费基础设施REITs试点将扩募至酒店业态，酒店资产的金融化退出通道建立指日可待。这也将反向推动更多产业资本，以专业路径推动产品塑造与经营优化，并区别于过去依赖土地增值的粗放模式，以全生命周期视角构建「投·融·建·管·退」的闭环。

酒店产品不再仅需满足住宿、餐饮、会议等基础功能，更需创造记忆点、提供情绪价值以及建立情感连接。这种从「住宿空间」到「体验场域」的价值性转变，同样高度依赖于人的创造力与情感交互能力。

将行业经年积累的运营管理经验数据化，并依托AI等技术实现知识沉淀与裂变传播，赋能从业者，加速行业先进经验的系统性迭代与突破。

优秀的从业者不仅被视为服务的提供者，更是体验的设计者。这也意味着，员工的角色将从功能性的执行者，转为价值的创造者，如具备流量效应的总厨、善于情绪交互的总经理，其个人魅力与专业能力将成为酒店客群黏性提升与品牌价值认同的主驱因素。

上述转变，也都指向一个更具专业门槛、更需深度洞察的市场环境。当下的挑战正蕴藏着未来的机遇，而能否迈向新发展周期，取决于行业与个体能否重塑能力，构建适应新时代的产业素养与专业实力。

令人欣喜的是，当前行业已涌现出探索实践：如厚海数据平台的厚海AI这一酒旅行业知识大模型已将行业的数据经验知识产品化；厦门七尚酒店充满创造力和审美力的主厨，以美食串联人文历史艺术与全感享受；松赞通过空间设计语言、本土文化体验、在地员工交互及特色服务等多维度，构建出既具国际视野又有文化深度的目的地叙事；以及在产品塑造的另一端，华住、亚朵则依托数字化压缩成本，打造高性价比模型。

这些先锋实践也昭示着，未来酒店行业的发展路径也将呈现两极趋势：一方塑造极致的个性化，深耕情感与体验；另一方奔向极致的科技化，通过算法与效率构筑竞争壁垒。

酒店业本质是连结人与空间的行业。在挑战与转折并存的时代，唯有回归运营本质、重塑专业能力、拥抱创新变革，方能于变局中开拓新局，迎接可持续的美好未来。

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本文整理自

浩华管理顾问公司

执行董事｜大中华区总经理

中国旅游饭店业协会副会长

戴雪英女士

于中国旅游饭店业协会

第九届五次理事会扩大会

暨2025年中国饭店行业发展大会

发言内容