HOAssets｜从近期酒店法拍案例谈酒店资产价值的重塑策略

2026年5月28日 ，国内四大资产管理公司（AMC）之一的中国信达参与深圳金沙湾佳兆业万豪酒店司法拍卖，以5.53亿元底价完成资产竞得，成交折扣约为评估价的5.6 折，成为近期出险房企高星酒店资产处置的标志性交易。

回顾过去三个月，市场内法拍酒店资产成交呈活跃上升态势。本文横向整理了以下这四个法拍酒店资产成功交易案例，并对基本信息进行初步对照：

由上述四个法拍资产成交案例，可见以下三项典型特征：

信息显示，四个法拍资产的竞得者既有如中国信达这一国有AMC资本平台，也有如宁波现代、荣瑷等强实力的民营跨产业资本。同时也存在地方国资接盘，如启东国资旗下的文旅资产和运营平台。

可以看到，除启东外，四项成交案例所在城市均位列厚海数据平台三十城MVI（市场价值指数）年度榜单。2025年MVI指数显示，深圳MVI位列第五，武汉和青岛则分别位列第13和14。

深圳，从MVI指数五个二级指数看，其市场业绩和运营健康两个指数分别排在第2和第4位；在产品供给、品牌连锁以及投资热度这三个维度指数方面仍有上升空间。

深圳金沙湾佳兆业万豪酒店，位于深圳大鹏新区，其所在的金沙湾片区三面环海。深圳作为大湾区的核心引擎城市，依托其强劲的经济和产业发展态势，土地价值和资产价值凸显。深圳大鹏新区被称作「小三亚」，是深圳市唯一以「生态优先｜文旅引领｜海洋担当」为战略定位的功能区。该区域土地使用基本饱和，本项目享有优越的一线海景和舒展的沿海岸线，具备稀缺性城市和地段价值。

而位于江苏启东的恒大海上城堡酒店，尽管其落位于长江入海口（享有江景和东海海景），但因其城市能级限制和地点周边的产业发展滞后，其成交单价仅达到2,000元水平。

聚焦武汉富力威斯汀酒店与青岛富力艾美酒店两个成交案例，两家酒店所处城市分别是中国中部和东部的重要经济都会城市，城市能级凸显。然而，经厚海数据平台对其商圈能级、周边环境等方面进一步穿透，可见两家酒店在各自城市的地段价值存不同特点。

青岛富力艾美酒店所在的商圈，即青岛中央商务区，在青岛的商圈热力指数为58，并在该城市中排名第7。

而武汉富力威斯汀酒店所在商圈为楚河汉街-东湖风景区，该商圈在武汉的商圈热力指数为83，排名第4。从更具体的地点看，该酒店紧邻该商圈的长江沿线，享有一线江景，为该酒店长期独特的地段优势。

经厚海酒旅大数据平台信息穿透，进一步分析这四个酒店资产所处的供给竞争环境，可以看到，受限于金沙湾区域的土地开发已经饱和，高档及以上市场的供给增长有限，其供给规模绝对值增长为四个标的所在竞争市场的最低值。

而其他三个标的所在的竞争市场其供给规模增长均处于70%至85%之间。除启东恒大海上城堡酒店外，位于武汉和青岛的两家富力系酒店均开业于2010年前后，产品已运营超16年。因此，这两家酒店在新业主收购后均面临着产品新一轮的更新改造投入。

结合最近6年的市场供给强劲增长，同等级同竞争商圈酒店在定价方面，往往面临着新酒店挤压老酒店定价空间的压力。可以见得，存量酒店若不投入必要资本金进行更新改造，必然将面临市场供给竞争所带来的挑战。

当前部分市场已然出现新开业的精选服务中档或中高档酒店压倒传统全服务老酒店定价能力的情形。上述新业主在收购资产后，应强化酒店的资产管理，持续监测市场的动态变化，以采取相应的资管动作和策略。

据厚海数据平台「酒店价格监测」显示，四座酒店周边5公里高档及以上酒店的月度价格走势方面，启东恒大海上城堡酒店和青岛富力艾美酒店两家酒店所处的竞争市场房价月度波动剧烈。

深圳金沙湾佳兆业万豪酒店所处的竞争市场尽管存在一定波动，尤其是寒暑假期间市场普遍能实现溢价，但总体而言，其房价稳定性和弹性都表现出色；另一边，作为典型的商务主导市场，武汉富力威斯汀所在竞争区域的月度房价波动最小，需求相对稳定。

认知资产硬件

全面评估资产的建筑、结构、机电及设施硬件等方面，以充分认知资产的硬件状况和状态；同时评估历年来Capex的预算计划和实际执行情况。

认知业务模式

充分了解业务运作的模式。全权委托模式下的管理合同复盘和业主核心权利的把控。许多法拍资产可以重新谈判酒管合同，需要结合自身能力对现有品牌和运管模式，以及对应的管理合同进行全面复盘和了解。

认知资产运营

全面接管所有经营执照和人财物，进行人财物的全面盘点。具体为，派驻资产管理代表，对资金流、人事流等进行全面掌管；对现有运营涉及的人财物进行全面的摸排和评估；尤其对预算计划与实际执行情况进行认知了解。

上述四个资产，除启东项目外，其他资产皆委托给专业酒管和品牌运作，处于轻重分离运作的模式。新业主接管的重点在于如何稳住经营。

同时，新业主也可与其总部进行相关工作的对接和管理合同的重启谈判。对资产进行全面的盘查和认知是接住项目的核心关键。对接管的资产硬体设施和业务运作进行全方面的复盘、体检和评估，才能为下一步「管得好」提供有力保障。

组建资管团队

组建资管团队是管好酒店资产的关键。酒店资管是一个专业壁垒较高的工作，资管既不能替代运营团队扎入细节里，也不能简单地扮演业主投资人与运营者之间的传话筒角色。

设立发展目标

梳理清楚资产红线、运营红线、保险红线等的三道红线的物理和工作边界。划分好资管和运管的管理边界；构建针对酒店资产的短中长期目标；与管理团队充分拉齐业主方的企业文化和品牌价值共识，以减少后期沟通成本和摩擦，并强化新旧团队的凝聚力。

执行合同职责

如果酒店继续采用全权委托管理方式，那么根据管理合同的授权，业主方代表需要履行一系列业主的职责和权利，尤其是在年度预算审批环节参与充分的业务发展沟通和预期拉齐。在预算审批之后，每个月的月度复盘会是业主与运营方就预算执行与偏差进行工作研讨的重要契机。在持续性复盘之外，更重要的则是如何充分准备，将运营团队的预算执行和持续动态优化注入到全年工作中。

对于业主而言，运营方既需要被监督、被鞭策，也需要被鼓励。专业化资管的过程，不仅仅是一项管理技术，也是一项管理艺术。

善用平台工具

考虑到酒店资产的管理复杂度和资产管理工作的长期性，浩华旗下厚海数据平台推出了服务于酒店资产管理的「资管工作台」数字化平台工具。依托厚海持续更新的海量酒旅大数据，助力资管经理敏锐洞察市场环境变化，支持月度复盘会的关键业务指标聚焦，提供横向的数据对标以及分享行业酒店资管最佳实践案例，尤其在项目周边需求和供给变化洞察、口碑洞察等方面提供可持续的、一以贯之的数字化管理工具。

面对酒店资产管理长期、复杂且需要持续复盘的工作场景，资管团队往往要同时回答几类高频问题，即项目所在市场是否发生变化｜周边供给与需求如何波动｜经营表现与竞品相比处于什么位置｜近期口碑是否存在风险｜未来活动与房价走势又会带来哪些机会等。

为满足这些常见需求，厚海数据平台推出「资管工作台」，依托持续更新的酒旅大数据，支持市场洞察｜月度复盘｜横向对标｜口碑监测与趋势预判，帮助资管团队更高效地完成分析、复盘与策略制定。