厚海发布｜MVI·2023年中国酒店市场价值指数三十城榜单

2023年9月14日，浩华 携 CHAT 与行业同仁时隔两年后再度共聚北京，以「结庐在人境」为题，于北京华侨大厦睿世酒店举办CHAT下午茶 · 北京场。同时，厚海数据平台《2023MVI中国酒店市场价值指数三十城榜单》也于本次活动伊始正式发布，以数据为先，与行业同仁分享效率时代下的酒店市场行业趋势洞察。

回顾2022年，处于历史至暗时刻的酒店行业经历了怎样的供需变化？酒店投资视角之下的城市排名是否发生了重大洗牌？疫情之后应该把握哪些市场机会和行业趋势？这些问题均可在市场价值指数(Market Value Index，简称MVI)的城市排名和指数追踪之中找到答案。

本次报告发布的cMVI将基于2022年全年酒店市场数据，通过深入剖析全国重点一二线城市和旅游目的地在过去一年的市场供需变化，洞悉疫情冲击之下市场价值的「变」与「不变」，寻求疫后酒店市场发展的长期价值机会。

其中，三亚依然保持疫情以来的市场业绩榜首位置，尽管需求度指数表现一般，然而凭借优秀的支付力指数及成长力指数，引领2022年全国酒店市场业绩指数。其中支付力指数即市场平均房价水平表现一骑绝尘，远超其他城市。

杭州及长沙市场业绩指数表现相对均衡，无论是需求度指数，还是支付力指数均表现较为优异。这反映出以上两座城市酒店市场发展相对健康，需求丰富多元，因此在疫情重创之下能够展现出良好的抗风险能力。

从2019年到2022年的指数趋势来看，一线城市的市场业绩指数均受到了不同程度的负面影响。一线城市的高流动性造成疫情频发，长时间的封控使得酒店市场需求降至冰点。

回顾2022年一线城市市场业绩，各城市指数是疫情变化及管控的晴雨表。相信在2023年一扫疫情阴霾的常态年份，一线城市将迎来市场业绩的强势复苏，指数重回高位。

2022年疫情反复致使大部分城市的市场业绩相较2021年进一步下滑，仅杭州、青岛、昆明及厦门四个城市的平均每间房收益实现了上涨。这四个城市无一例外为具有强休闲气质的二线城市。

疫情影响下经济活动减少，再加上严格的出行管控措施，致使传统商务型城市面临需求下行困境。而杭州、青岛、昆明、厦门这类既具备一定产业实力，同时又拥有丰富旅游资源和优质度假产品的城市能够捕获到充裕多样的过夜需求。同时这四个城市在2022年中受疫情冲击相对较小，在旺盛的旅游休闲需求带动下，整体市场业绩不减反增，实现了逆势上扬。

总体而言，2022年全国酒店受疫情影响，酒店经营性财务指标受收入端影响较大，因此从运营健康指数呈现出与市场业绩相似的排名格局。

三亚、杭州、长沙的酒店各项运营健康指标表现抢眼，占据全国前三的位置，在疫情重创之下仍能够保持相对良好的收入规模和利润表现；而一线城市除广州以外，北京、上海、深圳的收入低迷之下的成本压力更加凸显，酒店利润指数和生产力指数均有较大程度的下降。

从2022年的运营健康指数来看，一线城市酒店排名下滑明显。广州在一线城市中表现最佳，在所有城市中排名第4，而北京、上海、深圳排名下降明显。相比其他城市，北京、上海、深圳在2022年都受到了更为严格的疫情管控。收入受阻的同时，一线城市的各项成本高居不下，其微弱的收入难以覆盖酒店庞大的成本开支，因而直接影响了以上城市的利润指数。

根据浩华日前发布的《2023中国饭店业务统计》显示，一线城市的每间房均摊总成本比二线城市高约35%以上，而收入端仅高出约25%。较大的成本压力使得一线城市在面临低迷的收入下，运营健康指标不甚理想。

相对而言，二线城市的整体运营压力更小。二线城市普遍供给规模较小，市场需求压力较低，整体二线城市的人工成本也更为可控。这些因素一定程度上使得二线城市能够通过吸纳本地及周边客源的需求，实现合理的收入规模，并有效分摊酒店的固定成本。

总的来说，由于成本的杠杆效应，一线城市的运营健康度指数表现不佳，排位下滑显著。但伴随2023年的业绩复苏，一线城市的运营健康指标也将和市场业绩指标一同回升到高位。

上海和北京在榜单上位居全国前两位，一方面在供给总量上遥遥领先，另一方面在高端供给占比及产品类型丰富度上也具备显著优势，因此在产品供给指数上领跑全国市场。

从供给规模来看，全国城市呈现出明显的梯队分化趋势，处于第一梯队的毫无疑问是上海和北京。截止至2022年底，北京和上海两座城市的中档及以上已开业酒店客房数均已超过26万间，大幅领先于国内其他城市。庞大的客房供给量反映了投资人对于这两座城市良好的市场发展预期，也为其能孵化和创新产品打下了坚实的基础。

成都、杭州、广州、深圳等十个城市共同构筑了酒店供给规模的第二梯队。位于第二梯队的城市，中档及以上已开业酒店客房数普遍位于10至20万间。过去十年中，这些城市的客房供给量从十年前的平均近3.6万间跃升至13万间，供给年平均增速达到了16%。

目前市场中档及以上已开业酒店客房数在10万间以下的城市属于市场的第三梯队。这些城市主要分为两类，一类是受限于城市发展地理空间，比如青岛、三亚、厦门等，尽管这类城市酒店市场需求活跃，但能够开发和利用的土地资源有限，因此酒店供给规模存在明显瓶颈；另一类是受限于需求发展，比如郑州、合肥、贵阳等，这些城市酒店市场发展起步较晚，需求表现与第一、二梯队的城市存在明显的差距，因此供给规模不大。

尽管市场中的酒店投资正在涌入第二梯队和第三梯队市场，但整体市场供给格局已经基本形成，在供给规模上的梯队差距仍将长期存在。

观察品牌连锁指数可以看到，各大城市间存在明显差异，榜首城市与其他城市之间的分差尤为显著。上海以绝对的优势引领整个国内酒店市场，不论是在品牌渗透指数、高端品牌指数还是国际品牌指数，在2022年均继续蝉联榜首。

凭借经济发展领头羊地位和高度的国际化水平，上海一直是各类品牌创新和孵化的试炼场，也是海外品牌进入中国市场的落位首选。根据厚海数据平台显示，2022年上海酒店品牌连锁化程度达到66%，超过180个国际和国内品牌活跃在上海酒店市场。在市场需求和品牌溢价的双重驱动下，上海酒店市场的房价深度持续被拉升，进一步形成了对品牌的吸引力，构成正向循环发展。

投资热度指数｜品牌签约指数·存量投资指数

投资热度指数显示，成都和西安领跑投资热度榜单，超过一众一线城市。

成都投资热度指数位居第一，不论是品牌签约指数和存量投资指数上均占据第一的领先地位。在cMVI设立的7年中，成都的投资热度始终不减，排名稳居前三。即使在2022年各城市酒店签约量受疫情负面影响普遍下滑的大背景之下，成都仍凭借较高的签约及翻新改造量领跑全国酒店投资市场。

西安则紧随其后，其排名相对于2021年明显上升，这主要得益于品牌签约客房数的逆势增加。2022全年，西安新签约酒店客房规模达5,200余间，同比增长23%。

伴随着地产红利的消退、市场周期性供给过剩，以及疫情带来的行业经营低迷，中国的酒店业已从野蛮扩张时代步入至存量时代。未来将更多在存量物业中寻求产品升级迭代的机会。而在成熟市场中，随着酒店设施逐步老化，越来越多酒店需要通过翻新改造以保持良好的市场竞争力。

从30城的翻新及改造的规模来看，从2010年开始酒店翻新及改造的规模不断攀升。但疫情三年，受业绩低迷以及管控政策影响，酒店翻新及改造的规模萎缩明显。作为酒店市场起步最早且市场化发展最为成熟的城市之一，上海常年保有最大的翻新及改造的酒店规模。然而在2022年受到疫情影响，上海翻新改造的规模同比陡然下跌，存量投资排名也从2021年的榜首跌至第15名。

受市场和疫情的双重影响，近年来存量物业的改造需求暂时被压制，相信疫情之后的市场将恢复常态，存量翻新和改造规模将再次回归高位。

回顾过去一年的变化，2022年各城市均处于与疫情的斗争之中，酒店市场发展所处的外部环境仍被较大的不确定性持续笼罩着，市场波动显著。

从需求端来看，受疫情管控时间长，流动性受到强烈压制的城市，特别是一线城市，酒店市场业绩受到的冲击最大。而受疫情管控不强，同时具备旅游休闲气质的城市，酒店市场运行相对稳定，部分城市的市场业绩甚至超越2021年水平。

从供给端来看，一线城市仍凭借稳定的供给规模、品牌连锁及投资热度，稳居全国领先地位，其市场价值的基本面未有本质上的改变。此外，杭州、成都、长沙等二线城市发展亮眼，在供给端各项指标上均展现出强劲的增长势头，cMVI表现持续突破。

浮云难避日，雾散终有时。2023年上半年酒店市场的繁荣景象，已充分表明酒店市场已度过行业的至暗时刻，即将迎来行业发展的新征程。MVI(市场价值指数)作为市场价值判断和评估的标尺，也将助力行业寻求穿越市场周期的长期价值。

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