HOReits｜基础设施Reits扩募，酒店业真正的理性回归是资产实现溢价退出

2025年11月27日，经济观察网官方账号发布一则消息，标题为《发改委：基础设施REITs进一步扩围扩募流程已简化》，并提及以下重要信息：

· 国家发展改革委政策研究室副主任李超在新闻发布会上表示，近期发改委正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。

· 当前政策重点在于城市更新产业园和消费基础设施（如酒店、商业办公）领域。

· 同时，扩募流程也已简化：REITs上市满6个月即可申报扩募(原需1年)。支持跨行业、跨区域整合存量资产，如消费类项目可纳入酒店、商业办公等配套资产(比例≤30%)。

长期以来，酒店、商业办公室等配套资产未被纳入消费类项目，始终是国内持有酒店资产的业主在国内资本市场缺乏有效退出通道的痛点与堵点。该消息的发出，对于正踏入酒店存量周期的酒店行业而言，颇为重要且富有意义。

中国酒店市场，正在经历从增量投资为主的市场，转向存量价值优化的周期。而前者，依托的主要是地产周期下的城市配套需求和商业去化需求，伴生出来的酒店开发和投资。在地产兴盛的周期，投资者并不太在意酒店自身的投资回报，更多是解决配套和品牌溢价、税筹优化、商业面积去化等诉求。大多数酒店的投资，追求高大上，追求功能面积和形象的攀比。随着地产周期的终结，这一伴生业态开发的意愿大幅度收缩。

而今，除了历史遗留下来的增量项目继续完成，核心商圈尚有小规模产品的配套需求，以及中西部地区（如新疆）作为产品发展滞后而需求蓬勃的市场尚有洼地补平的需求外，基本上这一个「大干快上」的周期已经落幕。由此，中国酒店业进入了存量优化为主的发展周期。

这一周期的典型特点和需求为何？

从战术层面，业主通常会考虑，通过加强对旗下酒店的运营督导、更换总经理、更严苛的成本管理、更高效的组织运作方式等，强化运营业绩表现。通过持续增长EBITDA（资产的息税前收益表现）从而带动资产价值的增长。

从战略层面，酒店资产业主则可能通过择机改造和更新产品，或优化商业模式等策略进行资产价值的重构或优化——

大量开发于2000至2010年这段期间的酒店资产进入了更新周期。许多产品面临风格过时，设备老态的问题，当时筹划的产品功能无法匹配当前和未来需求者的功能和审美需求。因此，产品竞争力提升的需求显著增长。

借由更新改造，抑或是基于市场环境或者特点的变化，对现有商业模式进行优化，这包括产品模型的优化(从全服务产品，改造为精选服务或生活方式主题的酒店)、品牌模式的优化(从无品牌到加入连锁品牌，或从认知度低且赋能弱的品牌，更换为高认知度且赋能强的品牌，等)、运作模式的变化(如从全权委托运营，改为特许经营)等。

浩华旗下厚海数据平台近期发布了《2025年中国酒店业投资和资管白皮书》，提示了诸多关键性变化趋势。报告重点提示了以下三类变革——

产品模式变革｜缩减低效运营空间

可以看到，聚焦客房运营的精选服务产品人房比较全服务产品偏低约31%。因此，不少传统大而全的高定位全服类型酒店在产品模型方面，选择采取削减或改造配套空间的方式让酒店「轻装上阵」转变为精选服务产品，聚焦收益更高的客房板块，强化运营效率。

业务模式变革｜特许经营释放组织活力

在业务模式层面，调研结果显示约56%的业主未来希望与品牌方采用特许经营的合作模式，并直接参与酒店运营。而针对一些可能在中短期内无法实现运营模式转型的酒店，业主需要具备更强的专业度，建立科学的监控机制，并在实操层面为运营团队提供更具落地性的决策支持。

管控模式变革｜从经验驱动到数据驱动

未来组织架构的重塑，离不开数据能力的深度植入。引入数据平台或其他数据工具，将是推动组织变革的重要抓手。

回归到开篇所关注的议题，消费类基础设施扩募至涵盖酒店、商业办公类资产类型，到底对于酒店业的意义在哪里？总结而言，有以下三方面：

过去，国内市场酒店类资产的退出通道比较狭窄，除了出售资产之外，酒店资产更多的是其作为抵押物进行再融资的标的（如今许多资产因债务违约而沦为不良）。在国内资本市场若能实现以Reits退出，结合一些资产被重新定价易主，则可能大大提升酒店资产的流动性。此外，从资本市场的角度，除了机构投资人外，普通老百姓也可以通过在公开市场购买此类稳健型资产类Reits产品获得相对稳定的回报。

考虑到市场刚开放时可能会设立较高的Reits退出门槛，符合退出条件的酒店类资产标的也因此未必有庞大的数量。但无论如何，有了第一批优质酒店资产的Reits退出（类似于已经在陆续上市的商业基础设施和保租房Reits），自然会推动市场形成普遍性价值共识——到底什么样的资产才能以最优路径最高效率实现Reits退出？从而驱动市场其他资产业主往共同的价值塑造方向去努力进取。

过去，由于国内酒店资产的退出通道单一且狭窄，大多数持有酒店资产的业主方代表或资管团队仅仅局限于战术层面的日常资管动作。在没有清晰的资产退出目标的驱动下，更多资产代表的角色就是守护资产，是一个过程中的参与者。当Reits这条通道打开后，资管团队的努力将聚焦在如何在合理时间区间内培育出可符合Reits退出的资产标的。因此，其努力可被量化，可被看见，也可被奖赏。这将大大激发市场资管活力，推动更多具备专业资产修复和提升优化能力的产投资本进入住宿产业，并吸引更多专业人才进入这一发展通道。

酒店业当前面临着重重压力和挑战。一方面市场供给尽管有所放缓但也仍在持续增长，造成市场需求不断被稀释，过度竞争导致房价下跌，收益下滑。另一方面，需求市场受到宏观经济环境的影响，消费信心不足或谨慎消费，也导致需求市场呈现出有量无价的特点。

市场需要一轮产品出清和修复，以逐步回到正向健康的供求关系。此外，行业的整体运营效率仍有很大的提升空间。出于市场生存压力，也会倒逼行业管理者向内求索，强化精耕细作能力，激发新的创新力。市场必然趋于分化，强者恒强，且将获得更多资源的倾斜。

存量周期，精打细算过日子，成为主旋律。酒店业的生存模式从未变过——「地点决定收入，产品决定成本，组织决定效率」。作为存量资产的业主，需要回归到本质，重新审视自持资产的地点特质、产品模型、组织运作方式，采取精准的策略进行资产价值的重构或优化。

评估一个酒店的资产管理者是否投得好，管得好，只有一个条件：旗下资产在手管理期间，是否推动了EBIDA的可持续增长，并最终能溢价退出。历史犯下的错误，能修正的，需及时修正；无法修正的，则面对现实，该断臂则断臂，该止损则止损，做那些能做且有效的努力，是为上策。

我们期待Reits这扇大门打开后，更多优秀的酒店资产能陆续浮出水面，那些真正推动酒店资产价值增长并成功溢价退出的资产管理者和运营者能站在C位，获得市场大大的奖赏！